Indice RevPar: guida pratica con formule ed esempi

Come sappiamo, gli indicatori di performance alberghieri si dividono in 3 macro categorie: indicatori di occupazione e di fatturato, indicatori di costo e indicatori di mercato.. Il RevPar è uno degli indicatori di performance più conosciuti e appartiene alla categoria degli indicatori di occupazione e di fatturato.

Che cos’è il RevPar

RevPaR è l’acronimo di Revenue Per Available Room e indica il profitto che una struttura alberghiera ha per ogni camera disponibile.

Per misurarlo si utilizza l’indice RevPar, che serve a determinare l’effettiva performance Revenue di una camera d’albergo. È su di esso che deve concentrarsi l’attività del Revenue Manager. Inoltre, l’indice RevPar, è molto utile per confrontare le performance di alberghi distinti tra di loro e di dimensioni differenti, ma con lo stesso periodo di esercizio.

Come si calcola l’indice RevPar

Per calcolare l’indice RevPar è necessario incrociare due indicatori molto importanti, l’ADR e l’OCC.

L’ADR, acronimo di Average Daily Rate, rappresenta la tariffa media giornaliera e si calcola dividendo il totale del fatturato diviso per il totale delle camere vendute. L’OCC invece indica il tasso di occupazione. ADR e OCC, se considerati singolarmente, non riescono a darci dei risultati significativi.

Una prima formula per calcolare il RevPar consiste nel moltiplicare l’ADR per l’OCC.

RevPar = tariffa media giornaliera x %OCC

Un altro metodo è dividere il totale del fatturato camere per il numero totale di camere disponibili, dove con numero di camere totali si intende il numero di tutte le camere dell’Hotel mentre con il numero camere disponibili si intendono le camere effettivamente affittabili, in quanto ci possono essere camere fuori servizio per guasti o sporche per late check-out.

RevPar = fatturato totale camere / camere disponibili

Esempio di calcolo dell’indice RevPar

Al fine di comprendere la validità dell’indice RevPar e confrontare la performance di diverse attività, prendiamo in considerazione i dati di 4 strutture che si riferiscono allo stesso periodo di esercizio:

• Hotel 1 – occ % 90 – adr 60 = RevPar 54
• Hotel 2 – occ % 75 – adr 80 = RevPar 60
• Hotel 3 – occ % 50 – adr 100 = RevPar 50
• Hotel 4 – occ% 40 – adr 140 = RevPar 56

Come si può ben vedere dai dati dell’Hotel 1 e dell’Hotel 4, non sempre un’alta occupazione e un’alta tariffa media giornaliera indicano una buona performance della struttura. In questo caso la struttura che sta performando meglio è l’Hotel 2.

Come migliorare il RevPar

Il RevPar si puó migliorare impostando una corretta politica di segmentazione e pricing, dopo aver analizzato lo storico della struttura e il mercato di riferimento. Infine bisogna impostare una previsione di vendita e tenere d’occhio il pick up e l’andamento delle prenotazioni/cancellazioni. Per esempio si possono creare altre tipologie di camere, predisporre iniziative di up-selling e/o cross-selling.

Altri indicatori di performance: TRevPAR, ARPaR e RevPor

Un ulteriore sofisticazione del RevPar é avvenuta con l’introduzione del TRevPar, acronimo di Total Revenue per Available Room. In questo caso andremo a considerare anche i ricavi provenienti dal ristorante, bar, servizio in camera ecc. Ma anche in questo caso ci siamo accorti che l’indicatore non tiene in considerazione né i costi della struttura né, tanto meno, l’occupazione.

Il TRevPar si calcola così:

Ricavi totali a camera / Numero di camere Disponibili

Purtroppo il TRevPar a sua volta è un indice incompleto in quanto non prende in considerazioni i costi della struttura e il tasso di occupazione. Per questo motivo è stato ideato un altro indicatore, l’ARPaR, acronimo di Adjusted Revenue per Available Room.

Possiamo migliorare il controllo della performance della nostra struttura tenendo in considerazioni questi altri due fattori, costi della struttura e il tasso di occupazione.

La formula per calcolare l’ARPaR è:

(ADR – costi variabili per camera occupata + revenue aggiuntivo per ogni camera occupata) X Occupazione

Per rendere più chiara la formula, faremo un esempio e terremo in considerazione due strutture con lo stesso Revpar:

• Hotel 1 80% occ con adr 50 = RevPar 40
• Hotel 2 50% occ con adr 80 = RevPar 40
• Hotel 1 (50-10+15)*0,8= 44
• Hotel 2 (80-10+15)*0,5 = 42,5

In questi casi però, il RevPar è stato ottenuto da due metodologie di vendita diversa:

1. Costi variabili a camera = 10€.
2. Revenue aggiuntivo per ogni camera occupata = 15€ ( può essere generato dalle vendite del minibar, ristorante, lavanderia, servizio spiaggia, garage, ecc.).

Abbiamo potuto osservare che, nonostante le due strutture avessero un RevPar uguale, con gli stessi costi variabili e gli stessi ricavi aggiuntivi per camera occupata, l’ARPAR ci indica che le performance dell’Hotel 1 sono migliori rispetto all’Hotel 2.

Infine, un terzo indicatore di performance da considerare è il RevPor, abbreviazione di Revenue per Occupied Room. Il RevPor viene calcolato tenendo in considerazione tutti i profitti generati da una camera occupata diviso il numero di camere occupate. Si differenzia dall’ADR in quanto quest’ultimo non tiene conto dei profitti non room provenienti da F&B, garage, lavanderia, ecc.

CostPar: di cosa si tratta? Bisogna tenerlo in considerazione?

CostPar è l’acronimo di Costo per Camera Disponibile (Cost Per Available Room) e quindi indica i costi che andremo a sostenere per ogni camera disponibile.

Per calcolare il CostPar si somma il costo fisso unitario (costi fissi totali/giorni di apertura/camere disponibili) ai costi marginali unitari (costo marginale totale/camere disponibili. Questi costi sono rappresentati da pulizia camera, prodotti di pulizia, cortesie, utenze). L’importanza di questo indicatore sta nel fatto che si può confrontare col RevPar.

Un breve esempio per spiegare meglio il calcolo del CostPar. Prendiamo in considerazione una struttura di dieci camere con periodo di riferimento mensile:

• Camere disponibili : 10
• Giorni di apertura : 30
• Camere disponibili totali : 300
• Occupazione media mensile : 90%
• Camere vendute totali : 270
• Costo marginale totale : 2.250,00€
• Costo marginale unitario : 2.250,00/300 = 7,50€
• Costi fissi totali al mese : 20.000,00€
• Costo fisso unitario = 20.000/300=66,67€
• CostPar = 66,67+7,50= 74,17€

Per controllare le performance di vendita nel breve periodo, il RevPar deve essere maggiore del CostPar in quanto i ricavi devono essere superiori ai costi per non generare perdita.

GOPPAR: cos’è, come funziona, vantaggi e implicazioni di valore

Abbiamo tenuto in considerazione proprio tutto? Ah giá, gli stipendi dei dipendenti e le commissioni delle OTA. Allora mi serve un altro indicatore. Il GOPPAR, acronimo di Gross Operating Profit per Available Room. Questo indice viene calcolato dividendo il guadagno netto dell’hotel per il numero di camere disponibili.

GOPPAR = GOP/camere disponibili

Il GOPPAR tiene in considerazione tutti i ricavi provenienti dalla vendita delle camere più i servizi accessori, e di tutti i costi della struttura, sia fissi che variabili. Noi consigliamo di non tenere in considerazioni i costi finanziari di mutuo o quelli affittuari.

Grazie a questo nuovo indicatore, riuscirai ad avere sott’occhio lo stato di salute della tua struttura. Inoltre potrai considerare costi e ricavi divisi per reparti (F&B, Housekeeping, Reception, MICE), in modo da poter individuare il settore che produce meglio o nel quale ci sono sprechi e intervenire nel settore interessato per migliorare le performance o eliminare gli sprechi.

Il GOPPAR da la possibilità di controllare in modo approfondito l’efficienza gestionale del Direttore d’Hotel,. A tal proposito noi consigliamo di non tenere in considerazione i costi finanziari di mutuo o quelli affittuari, in quanto sono costi solitamente sostenuti dalla proprietà e sui quali il Direttore ha poco margine operativo.

Per completezza, vi segnalo anche questo file Excel in cui ho inserito una serie di esercizi sugli indicatori di performance utili per fare un po’ di pratica. Il file è editabile e scaricabile gratuitamente.